Die Frage der Haftung ist für jeden Immobilienmakler in Österreich zentral – und gleichzeitig oft unterschätzt. Ein Informationsfehler, eine verschwiegene Tatsache oder ein mangelhafter Kaufvertrag können nicht nur den Verlust der Provision bedeuten, sondern auch zu Schadenersatzforderungen führen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Haftungsrisiken und wie man ihnen begegnet.

Rechtsgrundlagen: MaklerG und ABGB

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers wird in Österreich primär durch das Maklergesetz (MaklerG) und das ABGB geregelt. Ergänzend gelten die Standes- und Ausübungsregeln der Immobilienmakler (Berufsordnung nach GewO).

Zentrale Pflichten nach MaklerG:

• § 3 MaklerG: Sorgfaltspflicht – der Makler hat die Interessen beider Parteien zu wahren
• § 6 MaklerG: Informationspflicht – alle ihm bekannten, wesentlichen Umstände mitzuteilen
• § 30b KSchG: Konsumentenschutzrechtliche Informationspflichten bei Verbraucherverträgen

Wofür haftet der Makler?

1. Falsche oder unvollständige Informationen

Teilt der Makler dem Käufer oder Mieter falsche Informationen mit – oder verschweigt er wesentliche Mängel, die ihm bekannt sind oder bekannt sein mussten – haftet er für den entstandenen Schaden.

Typische Fälle:

• Falschangabe zur Wohnfläche (gemessene vs. beheizte vs. Nutzfläche)
• Verschweigen bekannter Baumängel
• Falsche Aussagen zur Betriebskostenhöhe
• Unrichtige Angaben zum Bebauungsplan oder Widmung
• Fehlinformation über laufende Rechtsstreitigkeiten oder Schulden auf der Liegenschaft

2. Verletzung der Aufklärungspflicht

Der Makler muss über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für den Kauf- oder Mietentscheid relevant sind. Eine Pflicht zur aktiven Nachforschung besteht nur bedingt – aber was der Makler weiß oder bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte wissen müssen, muss er weitergeben.

Faustregel: Lieber einmal mehr fragen und dokumentieren, als eine Information als “nicht relevant” einzustufen.

3. Provisionsverlust bei Schlechterfüllung

Verletzt der Makler seine Pflichten wesentlich, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren (§ 3 Abs. 3 MaklerG). Dies gilt insbesondere bei:

• Begünstigung einer Partei zulasten der anderen
• Handeln im Eigeninteresse (Doppelmakler-Problematik)
• Verschweigen eines Interessenkonflikts

4. Doppelmaklertätigkeit

Als Doppelmakler tätig zu sein (für Käufer und Verkäufer gleichzeitig) ist in Österreich zulässig, aber nur wenn beide Parteien zustimmen und der Makler seine Doppelfunktion offenlegt (§ 5 MaklerG). Fehlt diese Offenlegung, riskiert der Makler den Verlust beider Provisionen.

Gewährleistung vs. Schadenersatz

Gewährleistung

Betrifft den Verkäufer/Vermieter, nicht primär den Makler. Der Käufer kann Mängel gegenüber dem Verkäufer innerhalb von 2 Jahren (Kauf) bzw. 3 Jahren (bewegliche Sachen) geltend machen. Der Makler haftet hier nur, wenn er selbst über Mängel getäuscht hat.

Schadenersatz durch Makler

Wer durch eine schuldhafte Vertragsverletzung des Maklers einen Schaden erleidet, kann Schadenersatz nach § 1295 ABGB verlangen. Voraussetzungen:

1. Pflichtwidriges Verhalten des Maklers
2. Kausalzusammenhang zum Schaden
3. Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit)
4. Konkreter Schaden

Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche beträgt in der Regel 3 Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger.

Praktische Haftungsminimierung

Sorgfältige Dokumentation

Die wichtigste Schutzmaßnahme: alles schriftlich festhalten.

• Alle Besichtigungen und Beratungsgespräche protokollieren
• Informationen vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen
• E-Mail-Korrespondenz vollständig archivieren
• Übergabe- und Besichtigungsprotokolle mit Unterschriften

Checkliste bei der Objektaufnahme

Vom Verkäufer/Eigentümer schriftlich bestätigen lassen:

• Wohnfläche und Nutzfläche (mit Messgrundlage)
• Bekannte Mängel und Schäden
• Laufende Verfahren (Gerichts-, Behörden-)
• Grundbuchsituation (Lasten, Rechte, Pfandrechte)
• Energieausweis-Situation
• Altlasten / Kontaminierungen (bei Grundstücken besonders wichtig)
• Vermietungssituation und Mietzinskonditionen

Berufshaftpflichtversicherung

Pflicht für konzessionierte Makler nach GewO. Die Mindestdeckung ist gesetzlich geregelt, viele erfahrene Makler wählen jedoch höhere Deckungssummen, insbesondere bei Gewerbe- und Luxusobjekten.

Mindestdeckung nach GewO: € 100.000 pro Schadensfall und € 1.500.000 Jahreshöchstleistung (Stand 2026, bitte aktuell prüfen).

Professionelle Kaufvertragsgestaltung

Der Makler gestaltet zwar nicht selbst den Kaufvertrag (das obliegt dem Notar oder Rechtsanwalt), aber er sollte:

• Beim Klienten sicherstellen, dass ein Rechtsberater hinzugezogen wird
• Keine Kaufvertragsentwürfe ohne qualifizierte Rechtsberatung weiterleiten
• Über typische Vertragsklauseln (Gewährleistungsausschluss, Haftungsbeschränkungen) informieren

Typische Fallstricke

Mündliche Zusagen: Mündliche Zusicherungen von Eigenschaften (“Der Keller ist trocken”, “Das Dach wurde gerade neu gedeckt”) können haftungsrelevant sein – auch wenn sie informell im Gespräch gemacht wurden.

Bilder und Drohnenaufnahmen: Zeigt ein Foto eine wesentlich bessere Situation als die Realität (bewusste Filterung/Retusche), kann das als Täuschung gewertet werden.

Energieausweis-Fehler: Falsche HWB-Angaben im Inserat oder Vorlage eines veralteten Ausweises.

Baurechts-Informationen: Unrichtige Aussagen zur Widmung (z.B. “hier kann man sicher bauen”) können kostspielig werden, wenn der Käufer darauf vertraut.

Fazit

Maklerhaftung ist komplex, aber durch professionelle Arbeitsweise und systematische Dokumentation gut beherrschbar. Wer Informationen sorgfältig beschafft, sie schriftlich dokumentiert und weitergibt sowie bei rechtlichen Fragen stets auf Experten verweist, hat die wichtigsten Risiken unter Kontrolle. Eine gute Berufshaftpflichtversicherung ist das letzte Sicherheitsnetz.