Die Maklerprovision gehört zu den größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf oder -verkauf. In Österreich gelten hierfür klare gesetzliche Regelungen – dennoch gibt es immer wieder Unsicherheiten, wer wie viel zahlt und wann überhaupt eine Provision fällig wird. Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über alles Wissenswerte rund um die Maklerprovision in Österreich.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision (auch Maklerhonorar oder Courtage genannt) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie wird fällig, wenn durch seine Tätigkeit ein Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag rechtswirksam zustande kommt. Ohne erfolgreichen Vertragsabschluss entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch – Makler arbeiten also auf Erfolgsbasis.

Die rechtliche Grundlage bildet das österreichische Maklergesetz (MaklerG), das die Rechte und Pflichten aller Beteiligten regelt.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Österreich?

Die Höhe der Provision ist in Österreich durch die Immobilienmaklerverordnung (IMV) geregelt und richtet sich nach dem Kaufpreis sowie der Art des Geschäfts:

Beim Immobilienkauf

• Bis 36.336,42 Euro: Pauschal 1.453,46 Euro (netto)
• 36.336,42 bis 48.448,51 Euro: 4 % des Kaufpreises
• Ab 48.448,51 Euro: 3 % des Kaufpreises

Diese Sätze gelten für jede Seite, also separat für Käufer und Verkäufer. In der Praxis bedeutet das: Der Makler kann von beiden Parteien eine Provision verlangen, wenn er für beide tätig ist – insgesamt maximal 6 % des Kaufpreises (zuzüglich 20 % MwSt).

Bei Mietverhältnissen

Hier greift seit 2023 das Bestellerprinzip (dazu mehr weiter unten): Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Die Höhe beträgt beim Mieter maximal zwei Bruttomonatsmieten (falls er der Auftraggeber ist), beim Vermieter maximal zwei Bruttomonatsmieten.

Das Bestellerprinzip beim Mietmarkt

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich für Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler beauftragt – üblicherweise der Vermieter – zahlt auch die Provision. Mieter dürfen vom Makler nur noch dann zur Kasse gebeten werden, wenn sie den Makler selbst aktiv beauftragt haben.

Diese Regelung hatte erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsmietmarkt:

• Vermieter schreiben Wohnungen häufiger direkt oder über günstigere Kanäle aus
• Makler mussten ihr Geschäftsmodell anpassen
• Mieter profitieren bei Vermieter-beauftragten Maklerleistungen von deutlichen Kosteneinsparungen

Wichtig: Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Wohnraum, nicht für den Kauf/Verkauf von Immobilien.

Wann entsteht die Maklerprovision?

Ein Provisionsanspruch entsteht, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Gültiger Maklervertrag: Es muss ein rechtswirksamer Auftrag zwischen Makler und Auftraggeber bestehen.
2. Kausalität: Der Makler muss die Vermittlung tatsächlich herbeigeführt haben. Kannte der Käufer die Immobilie bereits vor Einschaltung des Maklers, kann der Provisionsanspruch entfallen.
3. Rechtswirksamer Vertrag: Der Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) muss zustande gekommen sein.

Kann die Provision verhandelt werden?

Die in der IMV genannten Sätze sind Höchstsätze, keine Mindestbeträge. Theoretisch kann also über die Provision verhandelt werden. In der Praxis ist dies bei kleinen Transaktionen selten möglich, bei hochpreisigen Immobilien jedoch durchaus üblich. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro entsprechen 3 % immerhin 30.000 Euro pro Seite – hier lohnt sich das Gespräch.

Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick

Die Maklerprovision ist nur eine von mehreren Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich. Der Überblick:

Kostenposition	Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5 % des Kaufpreises
Grundbucheintragungsgebühr	1,1 % des Kaufpreises
Vertragserrichtungskosten (Notar/Anwalt)	ca. 1–2 %
Maklerprovision Käufer	bis 3 % + MwSt
Maklerprovision Verkäufer	bis 3 % + MwSt

Gesamtnebenkosten: In der Regel 8–12 % des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 300.000 Euro können das bis zu 36.000 Euro allein an Nebenkosten sein – ein wesentlicher Faktor bei der Budgetplanung.

Doppelmakler: Wenn ein Makler für beide Seiten tätig ist

In Österreich ist es erlaubt, dass ein Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig ist (Doppelmakler). Dies muss beiden Parteien gegenüber offengelegt werden. Der Makler ist in diesem Fall zur Neutralität verpflichtet und darf keine Partei bevorzugen. Verstößt er dagegen, kann die Provision ganz oder teilweise verloren gehen.

Tipps: So schützen Sie sich als Käufer oder Mieter

1. Maklervertrag genau lesen: Welche Leistungen sind im Auftrag enthalten? Ist eine Provision auch fällig, wenn der Vertrag nicht zustande kommt?
2. Doppelmakler-Situation klären: Fragen Sie aktiv nach, ob der Makler auch für die andere Seite tätig ist.
3. Provision erst nach Vertragsabschluss zahlen: Serioese Makler verlangen nie Vorauszahlungen.
4. Bestellerprinzip bei Miete prüfen: Als Mieter sollten Sie hinterfragen, wer den Makler beauftragt hat – und ob Sie überhaupt zur Zahlung verpflichtet sind.
5. Quittung aufbewahren: Die gezahlte Maklerprovision kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar sein.

Maklerprovision und Steuer

Für private Käufer ist die Maklerprovision in der Regel nicht direkt steuerlich absetzbar, da private Immobilienkäufe nicht der Einkunftserzielung dienen. Wer die Immobilie jedoch vermietet oder gewerblich nutzt, kann die Provision als Werbungskosten oder Betriebsausgabe geltend machen. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

Fazit

Die Maklerprovision in Österreich ist gesetzlich klar geregelt, aber nicht immer auf den ersten Blick transparent. Wer sich vor dem Kauf oder der Anmietung einer Immobilie gut informiert, kann Überraschungen vermeiden und – gerade bei hochpreisigen Objekten – auch verhandeln. Das seit 2023 geltende Bestellerprinzip hat zudem mehr Fairness in den Mietmarkt gebracht.

Moderne Immobiliensoftware wie nuimmo unterstützt Makler dabei, Provisionsvereinbarungen klar zu dokumentieren und transparent gegenüber Kunden zu kommunizieren – ein wichtiger Beitrag zu mehr Vertrauen in der Branche.

FAQs

Muss ich als Käufer immer eine Maklerprovision zahlen?

Nur wenn Sie einen Maklervertrag abgeschlossen haben oder der Makler nachweislich für Sie tätig war. Ohne Auftrag oder Kausalität besteht kein Anspruch.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag scheitert?

Kommt der Hauptvertrag nicht zustande, entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch – außer der Käufer hat den Abschluss grundlos vereitelt.

Gibt es eine gesetzliche Mindestprovision?

Nein. Die IMV regelt Höchstsätze. Eine niedrigere Provision ist immer möglich, wenn beide Parteien zustimmen.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf?

Nein, das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Wohnraum, nicht für den Kauf oder Verkauf von Immobilien.

Kann ich die Provision reklamieren?

Ja, wenn der Makler gegen seine Pflichten verstoßen hat (z. B. falsche Informationen, fehlende Offenlegung als Doppelmakler), kann die Provision ganz oder teilweise zurückgefordert werden.